买房不计公摊，强制规范需要强制执行 日前，住建部官网就 38 项住房和城乡建设领域“全文强制性工 程建设规范”公开征求意见，其中的《住宅项目规范（征求意见稿）》 中明确，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，这是住建部首次 在官方文件中对此进行明确。 公众苦“公摊面积”久矣！尽管只是“征求意见稿”，外界仍直接 以“新规”视之，尽管在 38 项住建领域规范中不乏给排水、燃气、 供热、生活垃圾处置等逐项都关乎民众日常生活品质，但“告别公摊 面积”一项给公众的触动显然更胜一筹。 上世纪 90 年代国人进入商品房时代，由购房者分摊购买共有建 筑面积就成为所谓的行业潜规则被执行，但却长期处于有违国际惯例、 缺乏现行法律支持的状态。 广大购房者对“买 100 平方米得 70 方米” 的糟糕居住体验一直苦不堪言，但除了购房者的其他相关各方其实都 对公摊面积持暧昧态度，缺乏改革的动力，可公开查询到的部分部门 规章对共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法等细节的规范则是 在既成事实前提下对公摊面积做了有限的约束。但即便如此，复杂的 计算公式依然让买房者无法提防“公摊面积”的行业猫腻，更由于房 地产领域长期处于卖方市场，使民众的选择权和市场优胜劣汰规则无 法充分发挥作用。 此番住建部以强制性规范的方式明确清理和告别“公摊面积”， 按照《标准化法》“强制性标准必须执行”的要求，剑指开发商层面 1 对“公摊面积”的利益依赖，且受条款影响的还有二手房交易市场， 政策极具针对性。必须执行的强制性规范，只有不执行或执行打折扣 的代价足够大，才能确保强制规范的有效落地。在重庆已施行十七年 的地方做法中，不按这一计价依据销售的开发商，将被处以商品房交 易金额 5%~10%的罚款。 具体到二手房市场，要对市场参与主体对新政策的适应能力有信 心，规范执行前带“公摊面积”的房产持有者对规范执行后二手房市 场，会有符合意思自治原则的民间交易规则。强制规范也要对房地产 市场运行的健康度抱有信心，强制约束孕育着公平的市场竞争环境， 同时消费者多了一种选项，对强势的开发商则是一种约束，从长远看 有利于健全市场。 “公摊面积”的受害者主要是购房者，但受益群体却可能庞大， 故需要在“交易”之外对按公摊标准计费的一应水电、取暖甚至物业 项目做系统清理，并且需要充分考虑业主的现实维权困境，在规范实 施初期应由行政监管部门在全国范围内启动地毯式的主动排查清理。 而实践中多有开发商采取先让业主为公摊面积埋单再将其二次出售 或出租的做法，固然需要业主充分自治和《物权法》真正落实来解决， 但也提示基层执法部门，对附着在“公摊面积”上侵害民众合法权益 的行为迫切需要加大打击力度。 告别“公摊面积” ，强制规范的有效强制执行是政策落地的前提， 对以此为基础的一系列民生痛点都需要彻底的拉网式排查与清理，需 要对规范执行前期的诸多纠纷有充分的处置预案和司法应对准备。 2 （via 人民网） 取消公摊是误读，但购房焦虑很真实 “公摊面积”以后真的要取消了？昨天，一则“住宅建筑应以套 内使用面积进行交易”的消息在网络上成为热点。这则消息来源于住 建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿，不过据业内人士表示， 按套内面积交易并非意味着取消公摊面积，也不会影响购房总价。 按套内面积交易的条文出来后，被普遍解读为住建部首次明确取 消公摊，以至于引发了刷屏式的关注，也被广泛点赞。对住房按加上 公摊后的建筑面积计价的现行交易模式，外界的反感态度可见一斑。 不过舆论基于取消公摊的欢喜，怕是要被泼一盆冷水了。上述《规 范》只是技术规范，不是法律规章，位阶相对较低。它约束的是工程 建设行为，约束对象是相关建设单位。至于开发商的市场交易，仍然 会按照《商品房销售管理办法》延续管理，其中第十八条规定——商 品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面 积计价。 外界对一份技术规范寄予厚望，指望它能够更改住房交易的模式， 个中的误读的确存在不专业的因素，但还有很大因素是源于公摊面积 计算混乱下的购房焦虑。正是这种焦虑感制造了病急乱投医的期待。 的确，在国内的住房交易过程中，公摊面积处在相当不透明的状 态。我们只知道它包含了电梯井、管道井、楼梯间等公共使用部分， 3 但至于如何计算并分摊给各户，一直都没有统一的法律和技术标准。 这导致同一栋楼、同户型的两套住房，套内面积相同，但加上公摊后 的建筑面积却可能不一样。由于物业、取暖等费用，都是依据建筑面 积算，难免造成不公。 另一方面，在一些小区，公摊面积越来越庞大，一套一百平的房， 实际套内面积不到七十平都有可能。套内面积容易测量，落到购房者 头上的公摊，是否有开发商承诺的那么多，却完全是开发商说了算。 至于由公摊面积产生的广告收益，话语权也完全掌握在开发商手上。 当然，即便取消公摊，改由按套内面积交易，房屋均价自然会抬 升，房屋总价也不会有任何降低。但这并非如一些人所言，只是羊毛 出在羊身上的数字游戏。公摊面积计算标准混乱导致的不透明和信息 不对称，其实是进一步提升了本就是强势方开发商的话语权，给它们 留下了暗箱操作的空间。如果能够做到买多少平套内就有多少平，至 少可以理清模糊地带。 舆论对取消公摊面积的呼声，皆是对于由公摊延伸等类似乱象引 发的购房焦虑的真实反映。所以此次虽然是误读，但这层焦虑仍然需 要被正视。 目前内地只有重庆独树一帜，没有公摊的概念，这种交易模式有 十多年的历史渊源。在商品房高度发达的今天，重庆的经验挪用到其 他地方，成本的确相当大。而且由于公摊更多涉及的是新房，如果突 然变更交易标准，还会产生与二手房不同的双轨制。这正是公摊面积 屡屡被吐槽，法律层面却鲜有动静的原因。 4 退一步讲，即便要涉及到取消公摊，也绝非一个技术规范能够办 到的，它涉及到《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法律 法规的修法，是个庞大的工程，也需要比较长的准备期。 考虑到此次误读背后所释放的强烈民意。短期内，哪怕通过修法 取消公摊不现实，对公摊计算标准进行透明化的处理，也是题中应有 之意。至少，要减少开发商暗箱操作的空间。而长期来看，公摊面积 取消是否可行，成本和收益如何权衡，也该纳入讨论的议程。 （via 光 明） 5